探索公租房建设新形式引导支持企业建造公租房(住房公积金管理中心)

探索公租房建设新形式 引导支持企业建造公租房(住房公积金管理中心) 

　　引言：近年来，我区按照中央和省、市的要求，全面实施住房保障，建立了以公共租赁住房为主渠道，廉租房、经济适用房、限价房为补充的城镇住房保障体系。2008、2011年获省住建厅“住房保障先进单位”荣誉，2009——2011年连续三年获得宁波市人民政府授予的“宁波市住房保障工作先进区”荣誉称号，特别是企业建公租房工作创新得到了陈加元副省长的批示肯定及中央电视台的专题报道，并在全省住房保障工作会议上专题发言，得到了部、省领导的高度肯定。工作中，结合本区实际，积极探索创新，充分发挥以企业为主的社会力量，共同做好公租房建设工作。
 　　一、支持企业建造公租房的背景
　　（一）引导、支持企业建公租房的现实意义
　　XX区是一个以临港大工业和外向型经济为主的区域，区域内大型工业企业较多，截止2011年底，全区产值超百亿元企业有7家，产值超xx亿元、亿元的企业分别达到27家和182家。随着经济的快速发展，吸引了大量的外来务工人员从全国各地涌入XX，目前XX大约有外来务工人员55万，占总人口的60%以上，是宁波市第一个外来人口超过本地人口的区域。这些外来务工人员的大量涌入，特别是这55万人的住房问题，给政府及社会带来了很大的压力。据调查统计，这55万外来人口大多数租住XX城区周边村庄民房，这为城市周边农村带来了较为严重的社会治安和管理问题。随着“用工荒”现象的日益严重和外来务工人员改善自身生活条件愿望的日益迫切，企业和外来务工人员要求改善外来员工居住条件的呼声也越来越强烈。但政府提供的廉租房、经济适用房、限价房、公租房远远不能满足人数众多的外来务工人员住房需求。为解决企业外来员工的住　　房问题，我区以“三思三创”精神为主导，深入调查研究，积极探索企业建设公租房，解决外来员工住房困难问题新途径。
　　（二）引导、支持企业建公租房是提升经济发展的重要内容
　　以外来人员为主的企业职工，到XX从业后，必须解决居住问题。向市场租房，居住条件较好的，价格偏高，以新碶城区为例，中等左右标准的，在15元/月平方米左右，中等以下标准的也在10——15元/月平方米左右，标准略高的则在15元/月平方米以上，最高的如“里仁花园”小区，则在50元/月平方米左右。这样的房租价格，对2000元/月左右工资收入的普通外来职工是很大的经济包袱，推高了他们的生活成本，生活成本的高低，影响到企业用工成本，进而影响产品成本，影响产品市场竞争力，影响企业的发展。通过支持企业自建公租房，使职工能住上价格合理、宜居宜住的公租房，减轻职工的生活成本，吸引更多外来人员到XX就业创业，使企业有更多可供选择的劳动力，为企业发展提供劳动力保障，从而为XX经济持续发展提供基本基础。
   　（三）引导、支持企业建公租房是落实中央精神的需要
　　国家“十二五”规划纲要确定，“十二五”期间全国要建造3600万套公租房，中央的任务是要全国各省、市、县（区）共同来完成，面对这一巨大的工程，光靠政府财政资金投入是远远不够的，是难以完成这一任务的，必须发挥社会力量共同参与，而引导、支持企业参与公租房建设，是发挥社会力量参与的重要方面。通过企业参与，实现政府投资造一点，企业等社会力量建一点，从而保证中央提出的公租房建设任务得到全面落实。
　　基于以上原因，政府确定将企业建造公租房作为保障性安居房建设的一条新思路进行探索。
　　二、引导、支持企业建公租房政策制订过程
　　企业建造公租房是住房保障工作的一个创新，面临政策、规范、标准、程序等诸多问题需要突破。
　　（一）区委、区府主要领导高度重视
　　企业建公租房需要政策上的突破，为此，区委、区府主要领导高度重视，陈书记、华伟区长三次听取企业建公租房事项专题汇报，并作出具体指示，分管副区长多次提出具体意见。根据区主要领导的指示精神，区政府建立了XX区公租房建设领导小组，领导小组由分管副区长任组长，并由住房保障、规划、环保、土管等部门组成，协调解决企业建公租房中出现的各种矛盾。2011年3月，区政府组成由区政研、住房保障、规划、环保等部门参加的调研组，专题对企业建公租房进行专项调研。区领导的高度重视有力推进了企业建公租房工作的开展。
　　（二）走访企业、深入调研
　　企业建公租房，企业是主体，是实际的承担者和主要的受益方，企业情况不了解，无法作出正确的决策。调研组根据区领导的指示和自身工作需要，深入企业，倾听意见、建议，掌握到：
　　一是企业有自建公租房的需求和积极性。企业为应对激烈的人才竞争形势，应对“用工荒”现象，达到留住人才、留住职工的目的，有自建公租房的意愿。企业通过给职工解决临时性居住问题，既能解决职工的居住之忧，又能降低职工的生活成本，达到增加企业吸引人才、留住职工的目的。
　　二是部分大型企业有建造公租房的土地资源。企业通过现有空余土地，通过老厂房（仓库、堆场）改造，能整理出部分土地用于建造公租房，且这些土地有成片规模，公租房建设后能形成相当的规模小区，不会产生“零星”现象，有利于后续管理。
　　三是部分大型企业能筹措足够的建设资金。企业利用自有资金、部分贷款等办法能筹措足够的公租房建设资金，使公租房建设有资金保障。
　　四是企业具备一定的小区管理经验和工作队伍，有能力管理好建成后公租房运营中的管理事务。
　　五是存在的主要困难：企业现有空余土地、改造后腾出的土地大多是工业用地，工业用地建造公租房面临土地性质改变、规划许可、工业用地建筑规范控制等方面的限制，这些政策上的限制，企业是无法解决的，必须通过政府对现行政策、规定的突破和创新，为企业提供政策支持，才能建造公租房。若没有政府政策支持，企业建公租房是无法作为的。
　　（三）制订政策文件
　　通过调研，对企业建公租房提出的意见和建议。
　　一是允许企业在自用存量土地（工业用地）上建造公租房，土地使用性质不转换。因为土地性质转换后，产生推高企业用地成本，增加企业建公租房的投入，企业难以承担，对企业建公租房无积极性。
　　二是允许企业在自用存量土地上建公租房，可以缓解土地资源紧张的矛盾，达到集约利用土地的目的。采用政策上允许企业在存量用地上建造公租房，调动了企业的积极性，引导企业通过整理等办法，整合出部分土地用于建造公租房，既达到集约利用土地的目的，又缓解土地资源紧张的矛盾。
　　三是允许企业在自用存量土地上建造公租房，虽与现行工业用地使用规定存在矛盾，但符合中央提出的发挥社会力量建公租房的总体原则，社会力量建公租房需要政府解决的最基本困难就是土地问题。同时也符合中央确定的持续发展、科学发展、节约资源、合理利用资源的科学发展观方针。当前，土地资源与发展的矛盾十分突出，如何解决这一矛盾，需要我们以改革的勇气，创新的精神予以破解，循规蹈矩是难以解决问题的。XX作为东部沿海经济发达地区，城市化进程正在日益推进，土地资源紧张与发展的矛盾将会长期存在，更需要我们以创新的精神解决发展中面临的困难。
　　经反复研究，区政府于2011年10月9日出台了《XX区工业企业建造公共租赁住房办法（试行）》。文件从基本原则、土地利用方式、企业条件、建造要求、管理要求、扶持政策、特殊情况下处置、执行期限八个方面进行了规范。文件的出台，为企业建造公租房提供了强有力的政策支持，解决了企业建公租房面临的政策难题。
　　（四）制订操作规则和程序
　　2012年4月25日出台了《XX区工业企业建造公租房操作规则》（仑政办［2012］77号），使企业建公租房形成了从政策到具体操作程序的一整套完备的政策体系，使企业建公租房可以扬帆起航。
　　三、试点计划及实施情况
　　企业建公租房在我区是件新生事物，实施中，坚持大胆创新、谨慎管理、摸索前进的原则。根据这一原则，计划先选择三家大型企业进行试点。试点企业根据以下原则选择，一是企业对社会、对财政的贡献，二是符合政策文件中规定的企业条件，三是企业意愿及土地资源，四是区域内制造业企业，并业是职工人数较多的劳动密集型企业。根据以上试点原则，初步确定以下三家企业先行试点：
　　（一）宁波钢铁公司。国有制造业企业，2010年产值150亿、利润4亿，职工3500人左右，土地性质：自用住宅用地。计划建造35000平方米左右、516套公租房。宁钢公租房项目已于2012年1月正式开工建设，目前已完成主体结构8层，计划2013年6月底交付使用。
　　（二）海天集团公司。民营制造业企业，2010年产值70亿、利润10亿，职工5000人左右，土地性质：通过老厂房改造后的自用存量土地（工业用地），计划建造37537平方米、612套公租房。目前，该项目已列入区2012年公租房建设年度计划，已完成项目备案、方案会审、日照分析等前期工作，计划今年9月底开工建设，2014年底竣工交付。
　　（三）申洲公司。民营劳动密集型企业，2010年产值78.5亿，利润14.5亿，职工50000人左右，土地性质：通过老厂房改造后的自用存量土地（工业用地），计划建造35396平方米、616套公租房。目前，该项目已列入区2012年公租房建设年度计划，已完成项目备案、方案会审等前期工作，计划今年10月底开工建设，2014年底竣工交付。
　　四、管理措施
　　根据政策文件及操作规则规定，政府职能部门主要从四方面实行管理，即：建设阶段管理、配租阶段管理、优惠政策享受管理、退出机制管理。
　　（一）建设阶段管理。重点抓住申报、设计方案、安全、质量、交付等环节管理。
　　1．申报管理。企业应提交申报文件，报告企业是否符合建造条件，项目建设的初步计划，提交给政府统筹配租的15%房源的计划，套型、面积等涉及项目的基本内容。同时，企业应向政府签订承诺书，承诺建成后15%房源给政府统筹配租，配租办法、配租名单报政府职能部门审批同意后实施。
　　2．设计方案管理。公租房设计方案按政府发布的公租房套型面积及层高等要求执行。为解决人才类对象需求而略超标准的，须经特许批准。
　　3．安全、质量、进度管理。公租房质量要求须符合市定标准，达到省标化工地要求，争创“甬江杯”。安全无事故，抓紧建设进度。
　　4．交付管理。在住宅项目各项专题验收的基础上，对15%房源交政府统筹列入专项验收范围。
　　（二）配租管理。抓好配租方案、配租对象管理。
　　1．配租方案管理。配租方案（办法）应明确配租条件、租期、租金标准等事项，并报区住房保障部门批准后方可实施。配租条件以政府公布的公租房对象条件为基础，结合企业实际确定，租赁期限、租金标准以政府规定的公租房高限标准以下确定。
　　2．配租对象管理。配租对象依配租条件确定，企业经公示无异议后上报区住房保障部门批准后确定。
　　3．运营管理。企业应确定公租房运营中管理机构、方式、小区管理制度等，保证小区日常正常运行，为住户提供清洁、安全、舒适的居住环境。
　　（三）优惠政策享受管理。
　　企业公租房建造过程中和建成后及运营时可享受国家及区定相关优惠政策。优惠政策的享受应与企业履行的义务紧密挂钩，通过优惠政策享受管理，达到督促企业履行义务与规范管理的“双重”目的。
　　1．计划管理。按财政部文件规定，公租房需享受国家税收优惠政策的，必须列入当地年度计划。据此，企业建造公租房应提前向区住房保障办公室（公租房建设办公室）提出申请，并由住房保障办公室报区公租房领导小组及区土地管理领导小组批准后，列入年度全区公租房建设计划，否则不能享受相关优惠政策。
　　2．申报和建设阶段优惠政策享受管理。按财政部和住建部文件规定，公租房在前期申报和建设中可享受相关税费优惠，优惠政策的享受采用以下原则：一是专项申请、审批。企业凡需享受优惠政策的，由企业按规定专项提出申请，区住房保障部门签署意见，相关部门批准后予以享受。区保障部门对享受的优惠政策逐项进行登记，便于日后特殊情况下处置时，汇集政策给予优惠的数额。二是优惠政策享受应结合企业在公租房建设中，是否执行各级住房保障部门、建设项目监管部门提出的质量、安全、进度等方面的规定及整改措施落实情况，如执行和落实不够的，区住房保障部门应暂停签署同意享受意见，直至完全执行和落实好。
　　3．交付和运营阶段优惠政策享受管理。根据财政部及区政府文件规定，公租房在交付后及日后运营中，可享受相关税收和开发建设补贴，优惠政策的享受应把握二点：一是交政府统筹配租房源是否全部移交，二是分配方案、日常管理办法、租期、租金标准、退出机制、配租对象等是否按要求执行。统筹房源未交齐，相关规定未执行或执行欠缺的，优惠政策不能享受或部分享受。
　　（四）退出机制管理。
　　退出机制是企业公租房日后管理中的重要内容，应提前谋划，避免出现易进退难的状况，采取以下措施：
　　一是年审、复核措施。企业对已入住的职工，根据配租条件，每年进行年审复核，复核情况报区住房保障部门备案。复核后不符合继续居住的对象通知其退出居住。
　　二是租、补分离措施。租金以市场租金价为参考确定，入住对象全额承担租金。同时，根据不同情况给予租额一定比例的补贴。不符居住条件的，通知其退出居住，不退出的，停止租金补贴，同时提高租金价格，促进退出机制落实。同时，财政部规定的公租房经营收入免征营业税为此措施提供了政策支持。为使企业执行这一措施，保障部门在实施细则中予以明确，在上报的管理办法中必须明确，并按此办法实施。
　　三是电子门禁等技术措施。采用在单元（电梯）门上安装电子门禁等现代技术设备，对不符居住条件的人员失效其持有的门禁卡，促进退出机制落实。
　　四是租赁合同促进措施。租赁合同中应对退出机制作出详细具体的规定，对不履行合同约定退出公租房的人员,在反复劝告无效的情况，提交司法部门强制执行。
　　五是承诺书保证措施。入住时，居住人员（家庭）应签订承诺书，退出机制的相关内容应为承诺书的重要组成部分，作为退出情况发生时，对其开展劝说的重要依据。
　　六是诚信系统连带措施。区住房保障部门建立住房保障诚信系统，对不履行退出机制等诚信缺失人员建立“黑名单”制度。“黑名单”人员今后或几年内不能享受各类住房保障政策优惠，促进公租房居住者守信、诚实，促进退出机制落实。