关于深化我区住房保障制度的思考

我区城镇住房保障事业近几年在区委、区府的高度重视下，保障体系不断完善、保障力度不断加大、保障履盖面不断扩大，使越来越多的住房困难群众享受到了政府保障的实惠。从本区目前住房保障情况看，无论在政策上，还是具体的实施上均已达到和超过了省、市政府提出的基本要求，已逐渐到了进一步深化的阶段，现就下步深化我区住房保障工作提出如下意见：
　　一、住房保障现状
　　我区城镇住房保障工作从2003年开始起步后，经过几年的努力，特别是从2008年开始区委、区府加大住房保障力度后，保障工作机制不断健全，目标考核体系不断深化。2008年区住房保障部门获得省建设厅全省住房保障先进单位称号，2009年区政府获得宁波市政府住房保障先进区荣誉，这些荣誉体现了省、市对我区住房保障工作成绩的肯定。
　　（一）保障体系不断完善，保障政策规定不断健全。工作中，不断完善住房保障体系，从保障起步阶段的单一廉租房保障形式，扩大到现在的廉租房、经济适用房、限价房、住房公积金等多层次、多形式的保障体系。保障的对象也由起步时仅限城镇居民中特困证、社会扶助证、最低生活保障金领取证“三证”家庭中的住房困难户，扩展到目前向城镇中间偏低下收入家庭、外来务工人员、引进人才等特殊群体层面保障。
　　为确保住房保障体系有效的落实，区政府相继出台了一系列政策文件《XX区关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《XX区廉租住房管理办法》、《XX区经济适用房销售管理办法》《XX区限价房管理办法》、《XX区2008——2012年解决低收入家庭住房保障规划和2008年实施计划的通知》等政策性文件。为贯彻落实文件精神，区住房保障部门也出台了一系列的操作性细则文件，使保障体系在政策和配套细则的支持下全面得到实施。
　　（二）保障覆盖面不断扩大。随着政府对民生重视度的不断加大，近年来住房保障覆盖面进一步扩大，廉租房保障从原来的仅限“三证”持有的最低收入家庭，逐渐放宽到家庭人均可支配收入的30%以下、50%以下，今年放宽到80%以下的中低收入家庭。经济适用房保障对象从人均可支配收入60%以下、70%以下，今年放宽到80%以下家庭。限价房从90%以下，今年放宽到100%以下。2010年我区保障家庭的人均可支配收入标准分别比宁波市政府文件规定的标准和市区实施的标准放宽20%。保障条件的不断放宽，实现了不断扩大覆盖面的目标，让更多家庭享受到了保障。
　　（三）保障方式符合群众愿望，深受保障家庭欢迎。保障中，我区采用了符合群众愿望的保障方式。廉租房制度采用由群众自行向市场租房、政府给予一定额度租金补贴的办法，这种办法给保障家庭提供了自由选择的空间。补贴的标准实行动态管理办法，随市场租金变动而调整，根据年初从三个街道市场房租价格调查，保障家庭基本能用补贴资金租到保障标准面积的普通住房，几年来，此办法深受保障家庭欢迎。经济适用房采用实房保障的办法，以大幅低于市场房价的标准向保障户销售。为解决保障房源与保障对象因生产、工作不一致而给保障家庭增加生活成本和不便的现象，采用就地就近供应经济适用房的办法，为保障家庭提供了便利。限价房在2009年的保障中，采用了政府给予适度货币补贴和提供优惠房价房源同时并用的办法，使保障家庭既享受购房资金补贴，又享受优惠价房源的“双重”优惠，深得保障家庭欢迎。
　　（四）完善政策合理确定保障面积。为防止保障房出现大面积的“豪宅”而给社会带来负面反响，严格执行国家、省、市政府对保障房面积的限制。规定，廉租房保障面积标准按人口多少确定保障面积，最高不超过60平方米。经济适用房60平方米左右，限价房最高不超过80平方米。因房源从拆迁安置房中调拨来时存在面积大小等情况，据此特殊现象，采用保障面积内按保障价计算，超过上级规定保障面积的部分按市场价计算的办法实施，解决了执行上级保障面积标准规定与现实房源套型间的矛盾。
　　（五）工作机制不断健全，目标考核不断深化。为促进保障体系的落实，各项与之配套的工作机制不断完善，区政府、职能部门、街道（镇乡）建立健全了保障领导组织和工作责任部门，资金拨付机制、目标责任制机制、四级审批机制、公示、公告等机制不断完善，保证了保障体系有效运行。
　　目前全区有100户家庭享受了廉租房制度保障，当前在保家庭77户，每月补贴资金28740元。2009年有23户家庭购买了经济适用房，108户家庭购买了限价房，补贴资金5138600元，供应房源84套。2009年底，我区在全市各县、区中率先实现了“三房”的应保尽保，全省范围内尚属不多。
　　二、保障现状分析
　　经几年的努力，我区的住房保障工作已步入保障常态化，管理规范化的轨道，在吸取总结外地经验的基础上，创新了具有本区特色的，符合实际的新做法：保障房源建设采用“搭车”配建或调拨的方法，这一方法给保障工作部门带来了省却资金筹措及房源开发建设中各项管理等工作，减少行政成本，同时也为实现保障户就地就近购房提供了条件。搭车配建也解决了保障房源集中建设后，保障家庭集中居住一起而造成后续管理上的困局。廉租房保障中采用租金补贴的办法，使进、退机制执行顺利，避免了实房保障中退出机制很难实施的难题。保障政策的不断放宽，使更多的困难家庭享受到了保障的实惠。总之，从目前保障现状分析，保障的基本目标已经达到，到了进一步深化保障的阶段，而深化的内容主要在以下二方面：
　　一是应进一步重视外来人员的居住问题。我区因经济发展水平较快，各企业招用了大量外地人员，有数据表明外地务工人员已达到和超过本地户籍的人员。这些人为XX经济的发展作出一定的贡献，但他们的居住状况很不理想，大多租住在价高质差的各类民房中。前几年个别企业、村虽通过政府在土地等政策上的扶持建造了部分专供外来务工人员居住的各类住房，解决了部分人员的居住问题，但因数量有限，属“杯水车薪”，外来人员居住困难的基本面没有改变。这些人员的居住问题不改变，居住成本的居高不下，也将增加企业“招工难”现象，影响企业的用工成本，进而影响投资软环境、影响招商引资、影响持续发展。而外来人员的居住问题如不采用政府给予一定的帮扶，光靠自身的力量通过社会形式解决，很大部分可能是难以达到的。
　　二是保障家庭购买经济适用房、限价房等保障性住房后，个别家庭存在不能正确使用的现象，出现出租、出借、改变住房用途等违规情况。这些现象的存在与保障性住房供应时的初衷相违、与国家、省、市政府的政策有违。尽管上半年区住房保障办会同街道（镇）进行了整顿检查，但这种现象仍难杜绝，究其原因，主要是保障家庭认为房子是我的，要住就住，要租就租。而保障房的现实是在未取得完全产权前，保障家庭只是有限产权，政府也有部分产权，政府对住房有共同管理权，保障家庭对此情况无主观上的意识。这种现象今后需要改变。
　　三、深化住房保障的思考
　　根据目前保障现状，我们认为，在坚持现有保障体系下，不断扩大范围，让更多的困难家庭享受保障的基础上，对深化保障提出如下建议。
　　（一）扩大外来人员居住房建设规模，解决更多外来务工人员居住问题。国家政策虽规定企业务工人员的居住问题应由企业（村）为主解决，但企业要解决外来务工人员的居住问题，没有政府政策上的支持，特别是土地上的支持是有困难的。为此，外来人员居住房在坚持由企业为主建设前提下，政府提供土地及相关优惠的办法予以解决，通过这一方式来解决外来务工人员的居住问题，方式上可采用：
　　1．规划部门在外来人员比较集中的地段，拿出一定数量的地块专用建造外来人员居住房。统一解决诸如道路、给排水等公共性配套，设定基本建筑要求，让有能力的企业投资建造外来人员居住房。产权归企业、日常管理由企业负责或由企业委托物业公司经营，租金收入归企业。解决本企业职工外的多余房源允许向其它企业职工出租，通过这种方式解决外来务工人员的居住问题。
　　2．在统一规划的地块内允许村、企业、社会资金单独或合股投资建造外来人员居住房，产权归投资者，内部处理好股权及产权关系，处理好收益分配和管理关系。政府与投资者确定好住房用途，同时采用规定或协商的办法确定最高租金价，解决无投资能力企业中工作的职工的居住问题。
　　3．政府（含街道、镇乡）直接投资建造一批档次、规格不同的公共租赁房，定向解决不同层次外来人员的居住问题，产权归政府所有，并视房源数量成立专门机构或委托社会机构进行日常管理。
　　通过以上方式建造一片专供外来人员居住的住房，达到逐渐解决外来人员居住问题的目的，缓解外来人员居住困难。
　　（二）明晰房产份额，树立共产共管意识。现行的经济适用房、限价房等保障性住房虽规定了保障家庭只具有限产权，但有限产权外另外产权属谁的并不明晰，导致购房家庭普通认为这套住房全是我的，进而在后续管理中和上市交易限制上有抵触情绪。保障性住房在销售给保障家庭时，政府在价格等方面进行优惠，这种优惠实际是一种形式不同的投资，既是投资，政府对住房理应有其产权的份额。为此，在产权上应明晰住房的产权份额，直观地载明政府份额的比例和购房者的份额比例，改变现有有限产权这种模糊的产权表述方式，将有限产权方式改变为共有产权方式。在确定共有产权模式的基础上，再确定共有产权日常管理的具体办法，确定上市交易、转让的具体规定。共有产权的政府一方，可以直接是政府，也可由政府确定一个部门为产权方。政府方的产权份额，可按每次保障房销售价格与市场价的差额确定一个合适的百分比。共有产权形式的确定，可以促进购房家庭“股份制”意识的树立，有利于推进日常使用管理。
 
 
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